Kapitalanlage-Immobilien finanzieren: Warum knappe Bonität heute nicht mehr reicht

00:00:00: Ein Kunde sitzt vor ihnen, will eine Eigentumswohnung als Kapitadanlage kaufen hat dreihunderttausend Euro Kaufpreis im Blick und fünfzwanzigtausende Euro einen Kapital.

00:00:09: Vor fünf Jahren wäre das vielleicht noch gegangen aber wie sieht es heute aus?

00:00:27: Genau über solche Fälle sprechen wir heute.

00:00:29: mein Gast Katlin Reikow Senior Sales Managerin aus dem Team Süd.

00:00:33: Sie sieht jeden Tag was bei Banken durchgeht und was nicht.

00:00:36: Katlin schön dass du da bist.

00:00:38: Hallo Stefanie schön dass ich heute hier sein darf.

00:00:40: Ja dann fangen wir auch direkt an.

00:00:42: Wenn du deinen Posteingang der letzten Wochen durchschaust, welche Vorgänge dominieren da gerade?

00:00:47: Tatsächlich dominieren gerade viele Neubauvorgänger.

00:00:51: Viele Kunden möchten modernisieren – grade auch energetische Modernisierungsmaßnahmen sind wieder sehr interessant geworden.

00:00:57: Kapitalbeschaffungen aber natürlich auch der klassische Kauf zur Eigennutzung sowie zur Kapitalanlage.

00:01:05: Okay Und warum ist das Thema Kapitalanlage trotz höhere Zinsen und strengere Anforderungen aus deiner Sicht weiterhin relevant für viele Kunden?

00:01:13: Ja, also ganz klar ist einer der Hauptgründe des Themas Altersvorsorge.

00:01:18: Wir sind dazu angehalten auch privat für unsere Altersforsorge viel selbst tun zu müssen und da gehört die Immobilie in den klassischen Vermögensaufbau einfach mit rein.

00:01:28: Sie bedeutet für viele Kunden aber einfach eine gute Steuersparmöglichkeit Und es ist eben auch die Denkweise zu sagen, eine vermietete Immobilie gerade mit steigenden Mietpreisen refinanziert.

00:01:42: Auch die Finanzierung des Erwerbs dieser Immobilien.

00:01:47: Okay, gib uns doch gerne mal ein paar Einblicke in die Rahmenbedingungen.

00:01:51: Welche grundsätzlichen Anforderung stellen bankende und aktuelle Kunden, die eine Kapitalanlage finanzieren wollen?

00:01:58: Ja, da ist natürlich das Hauptkriterium ein solides Einkommen.

00:02:02: Ein Kunde der eine Kapitalanlage erwirbt sollte eine gute Bonität mitbringen.

00:02:07: Das bedeutet dass der Kunde in den monatlichen Einnahmen die Rate für die Finanzierung der Kapital Anlage in jedem Fall auch abdecken sollte.

00:02:17: Manche Banken bringen sogar die Herausforderungen mit des Kundeneinkommens Untergrenzen erfüllen müssen oder dass die Rate der Finanzierung eine bestimmte Belastungsquote auch nicht übersteigen darf.

00:02:30: Also ist dann natürlich auch nochmal ganz wichtig, dass die Erwerbsnebenkosten ganz klar aus echtem Eigenkapital kommen müssen – das sind so die klassischen Mindestabforderungen der Bank.

00:02:43: Und was sagst du?

00:02:43: Wo ziehen Banken heute klare Grenzen, wo Kunden früher noch mit durchgekommen wären?

00:02:48: Ja, also wenn wir auf den Blick auf den Markt werfen und auch so ein bisschen in die Vergangenheit werfen dann ist es ja schon so dass wir wissen.

00:02:55: In den letzten Jahren ist das Zinsniveau enorm angestiegen Und wohnkunde eben vor vielen Jahren noch dreihunderttausend Euro mit einer Gesamtannuität von drei Komma fünf Prozent relativ gut finanzieren konnte.

00:03:10: Wenn wir das mal so ein bisschen überschlägig betrachten wollen, dann hatten Kunde damals für dreihundertausend Euro in der Regel eine Rate von achthundertsebzig-fünfundsiebzig Euro aufbringen müssen.

00:03:19: heute bedeutet mit einer gesamtannuität von fünf Komma Fünf Prozent so eine rate tausenddreihundertfümundsiebsich Euro da haben wir einen ganz großen Gap Das sind fünfhundert Euro mehr Ratenbelastung.

00:03:32: Das wird in der Regel heute schon nur noch knapp durch die Mieteinnahmen gedeckt und die Mietausfälle werden von den Banken eben auch mittein kalkuliert, das heißt ein Kunde muss schon eine klassisch gute Bonität mitbringen, solche Mietausfälle auch kompensieren können zu müssen.

00:03:48: Wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt Heißt das nicht, dass sie diesen Mieter schon nächsten Monat los sind und einen neuen Mietern in die Wohnung einziehen lassen können?

00:03:56: In der Regel sind solche Prozesse auch über Monate hinweg.

00:04:00: Und die Radenbelastung der Finanzierung kommt in jedem Fall.

00:04:04: Okay, was sagst du?

00:04:05: Welche Rolle spielt das Objekt selber stärker als früher?

00:04:09: Das Finanzierungsobjekt an sich spielt keine große andere Rolle, ob es eine Kapitalanlage ist oder das Objekt zur klassischen Selbstnutzung.

00:04:17: Die grundsätzliche Anforderung der Bank ist eben, dass das Objekt den heutigen Wohnstandards erfüllen sollte.

00:04:24: Wenn wir da jetzt mal an Nachtspeicheröfen denken die gibt es in Immobilien noch hier ist der Käufer aber auch angehalten entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Zweifel mitzufinanzieren und die eben durchzuführen um den heutigem Wohnstandard auch noch halten zu können.

00:04:42: Okay lasst uns gerne vielleicht noch ein bisschen übermiet Mitpool-Immobilien sprechen.

00:04:48: Mitpool Immobilien werden oft als sichere Einstieg beworben, aber was ist ein Meetpool überhaupt?

00:04:52: Magst du uns einen kurzen Einblick geben?

00:04:55: Ein Meetpool ist eine Einnahmengemeinschaft aller Eigentümer in der alle Mieteinnahmen einer Wohnanlage gesammelt werden und die werden gleichmäßig auf alle Eigentömer verteilt unabhängig davon ob wir Leerstand haben oder wie die Vermietung der einzelnen Wohneinheiten sind.

00:05:11: Wie bewährt es so dieses Modell?

00:05:13: aus Finanzierungssicht?

00:05:15: Aus Finanzierungssicht oder eben auch aus Anlegersicht ist ja der Meatpool so ein bisschen als guter Einstieg verschrien, weil es erst mal eine Immobilie ist die wenig Schwankungen in den Mieteinnahmen mitbringt.

00:05:30: Gerade in größeren Meatpool-Objekten oder in Meatpools mit vielen Objekten werden Schwankung entsprechend abgefedert.

00:05:39: wenn zum Beispiel meine eigene Immobilier einen Leerstand hat Dann kann die Einnahme durch viele andere Immobilie aufgefangen werden.

00:05:46: Hier haben wir oft kleine Wohnungen in größeren Anlagen, die für eine Vermietung grundsätzlich sehr attraktiv sind und schnell wieder ein Abnehmer finden.

00:05:55: Und der Kunde kann mit gleichmäßigen Ausschüttungen rechnen.

00:06:00: Okay!

00:06:02: Was sollten den Vertriebspartnern und Kunden bei Mietpuls unbedingt beachten bevor sie sich dafür entscheiden?

00:06:07: Ja, Mietpools bringen eben auch schon mal Performance-Schwierigkeiten mit.

00:06:12: Bei Neubau-Projekten, wo die Wohnungen nach und nach in die Vermietung gehen, also schrittweise vermietet werden ist die Ausschüttung am Anfang gegebenenfalls deutlich geringer.

00:06:21: Und wenn man jetzt vom Beginn an mit einer höheren Ausschützung gerechnet hat kann es durchaus mal passieren dass die Aussschüttlung in den Anfangsjahren deutlich niedriger ist und die Einkommenssituation damit deutlich schlechter als geplant Laufen andere Wohnungen der Performance schlechter zieht das meinen eigenen Ertrag auch mit runter.

00:06:40: Und grundsätzlich habe ich nicht die Möglichkeit einzusehen, wie läuft eigentlich meine eigene Wohnung?

00:06:46: Weil ich halt wirklich ja nur einen Performance-Tendenz des gesamten Mietpuls sehen kann.

00:06:51: Man ist eben auch als Mietpoolinhaber sehr eingeschränkt in der Planbarkeit der Vermietung.

00:06:58: Ich entscheide nicht welcher Mieter in meiner Wohnung geht und ich entscheide auch nicht welche Miethöhe hier zum Tragen kommt.

00:07:07: Und wie sind denn deine Erfahrungen?

00:07:08: Gibt es Konstellationen in den Banken bei Mietpool im Urbillian besonders genau hinschauen.

00:07:14: Die schauen beim Miet-Pool Finanzierungen insbesondere so hin, dass wir eigentlich kaum Banken haben die die Einnahmen aus Miet Pool wirklich ansetzen.

00:07:24: also hier muss der Kunde wirklich eine hervorragende Bonität mitbringen und muss die Finanzierung aus eigenen Mitteln durchweg tragen können.

00:07:33: In der Regel kalkulieren wir hier mit einer Mieteinnahme von Null Euro.

00:07:38: Sehr spannende Einblick in das Thema.

00:07:39: Ich würde gerne mit dir noch ein bisschen über Finanzierung generell sprechen, wenn wenig Eigenkapital zum Beispiel vorhanden ist.

00:07:47: Welche Stellschrauben können Finanzierungen denn trotzdem möglich machen?

00:07:50: Hast du da ein paar Tipps für uns?

00:07:52: Ja also grundsätzlich gilt kein Eigenkapitel es keine Lösung.

00:07:57: aber Meistens ist es ja so, dass Kapitalanleger schon eine Eigengenutzte Immobilie haben oder vielleicht eine andere Kapital-Anlage Immobilier haben.

00:08:06: Das heißt dieser Kunde besitzt ja Steingold.

00:08:09: Hier könnte man durch eine Kapitalbeschaffung auf einer Bestandsimmobilie etwas aus dem Vermögen liquidieren um dann entsprechend mit einer Kapitalbeschaffung wiederum Eigenkapital in diese Finanzierung einzubringen.

00:08:22: Oder man kann so eine Immobilie auch verwenden als Zusatzsicherheit für den Kauf der neuen Immobilien.

00:08:29: Hier spielt aber ein wesentlicher Faktor, ob diese andere Immobilier die bereits selbst genutzte oder vermietete Immobiliere eine Belastung in Grundbuch hat – also in Abteilung drei, ob da schon Darlehen draufläuft?

00:08:42: Wie ist der Wett der Immobilierung?

00:08:44: Das ist dann ganz wichtig!

00:08:46: Nachrang Darlehen gehen so in letzter Instanz, würde ich sagen.

00:08:50: Aber nur unter der Voraussetzung dass die Erwerbsnebenkosten vorher aus echtem Eigenkapital erbracht wurden.

00:08:57: Hier würden wir nachrang Darleen nur einplanen um den Beleihungsauslauf zu verbessern weil gerade auch bei Kapitalanlagefinanzierungen die Banken oftmals sagen Wir wollen nur einen Beleiungsauslauf von neunzig Prozent oder weniger finanzieren.

00:09:09: Dann ist das so ein bisschen die letzte Instanz über das nachrang darlehen.

00:09:14: Gibt es dann auch konkrete Fehler, die du bei Finanzierungen häufig siehst?

00:09:17: Hast du vielleicht ein Beispiel für uns.

00:09:20: Ja, häufig sehe ich tatsächlich dass in diesen Anträgen der Fokus sehr auf die Immobilie, die gekauft wird liegt und sehr viel Themen aus der Bonität gar nicht so richtig beachtet wurden beispielsweise die eigenen Wohnkosten des Antragstellers.

00:09:36: Hat der vielleicht schon eine Immobilie, die finanziert ist?

00:09:38: Dann spielt dort auch mit rein wie groß diese Immobilier ist.

00:09:41: Wie viel Wohnnebenkosten das bringt.

00:09:44: Wir sehen aber auch häufig dann Antragsteller, die zum Beispiel mietfrei beim Partner wohnen oder vielleicht sogar miet frei bei den Eltern wohnend.

00:09:52: Dann es ist ganz wichtig dass sie immer eigene Wohenkosten ansetzen.

00:09:56: pauschal setzen die Banken zwischen sechshundert und achthundert Euro im Monat an Denn wenn sich diese mietfreie Wohnsituation mal auflöst, dann muss der Kunde auch in meiner Lage sein finanziell dafür aufkommen zu können.

00:10:09: Besondere Finanzierungskonsolationen sind dann hin und wieder auch mal so Geschwisterfinanzierungen.

00:10:14: Oftmals erlebe ich dass diese Konsolation genommen werden um die Finanzierung grundsätzlich machbar zu gestalten weil sich eine allein die Finanzierungs nicht leisten kann und weil die Bonität mit zwei Personen grundsätzlich immer ein bisschen besser fußt als Wenn man das alleine macht.

00:10:31: Und hier ist es immer ganz wichtig, dass Vertriebspartner darauf achten, dass die Haushalte richtig angelegt werden.

00:10:37: Wir haben dann eben keinen Partnerschaftshaushalt sondern zwei getrennte Haushalter mit unitätsmäßig unterschiedlichen Anforderungen anderen Kosten.

00:10:47: und wenn sie hier in der Beratung schon richtig einsteigen, dann werden auch alle Kosten korrekt berücksichtigt.

00:10:52: und Sie sind schon vorne in der Belastung erfolgreich weil Sie sehen welche Bank kommt hier noch infrage und welche nicht.

00:10:58: Wie wichtig ist denn eine saubere Gesamtstrategie bei Kapitalanlegern, gerade wenn bereits Immobilien vorhanden sind?

00:11:05: Die Gesamtstrategie ist immer wichtig.

00:11:07: Je sauberer wir in einen Vorgang einsteigen und je aufgeklärter wie ihn an die Bank geben umso höher und umso besser ist die Wahrscheinlichkeit hier schnell zu einem positiven Prüfungsergebnis zu kommen.

00:11:19: Erfahrene Kapital-Anleger kennen diese Situation und ich kann auch sagen, je mehr Immobilianvermögen dazu kommt Umso größer ist der Prüfungsaufwand.

00:11:29: Wir haben mehr Daliensverträge, die wir einreichen und prüfen müssen – im Zweifel sogar die Jahreskontoauszüge der Darliens-Verträge, Mietverträge und Nachweise der Mieteinnahmen sind immer angefordert.

00:11:40: Das heißt, wir brauchen Kontoauszuge, die vollen Miet Verträge.

00:11:43: Das Unterlagenpampflee wird mit zunehmendem Kapital auch immer dicker.

00:11:48: Hier sind wir natürlich auch immer eine große Unterstützung und helfen sehr gerne!

00:11:52: Wichtig ist, je mehr Einnahmen der Kunde aus Vermietung und Verpachtung generiert umso höher wird die Wahrscheinlichkeit dass die Bank ihn als Privatier prüft.

00:12:03: Hier haben wir andere Herausforderungen in der Prüfung, andere Mindestunterlagen.

00:12:08: das kann aber auch je nach Bank variieren.

00:12:10: Häufig ist es auch so, dass Kunden sich immer wieder für dieselbe Bank mit einer Finanzierung entscheiden weil die Bank den Kunden schon sehr gut kennt.

00:12:18: Aber oftmals ist ja nicht das entscheidende Kriterium, sondern gegebenenfalls die Verzinsung des Darlehens.

00:12:25: Und hier sind wir natürlich sehr gerne unterstützend dabei, die Unterlagen passend für die Bank zusammen zu tragen.

00:12:32: Ab wann sollten denn Vertriebspartner euch aus dem Salesmanagement einbinden in der Beratung?

00:12:38: Gerne jederzeit den Hörer in die Hand nehmen und uns Fragen stellen, wenn sie unsicher werden in der Beratung.

00:12:44: Wenn Sie nicht ganz sicher sind wie sie technisch was abbilden sollen oder sobald die erste Frage da ist, sind wir gerne mit der ersten Antwort da und unterstützen.

00:12:54: Sehr gut!

00:12:55: Dann konkret in einem Satz.

00:12:57: Was wäre ein Satz, den du jedem mitgeben würdest?

00:12:59: Der aktuell eine Kapitalanlageimmobil investieren möchte?

00:13:03: Ja, die Kapitalanlage kommt von Kapital Anlegen und darum sollte es gehen.

00:13:08: Das eigene Kapital gut verzinslich oder gut erträglich anzulegen und eben nicht mit einer sehr knappen Bonität nur weil der Wunsch der Vater des Gedanken ist hier an eine Finanzierung heranzugehen sondern wirklich zu gucken dass das eben eine Finanzierung und ein Erwerb mit Plan ist.

00:13:26: Super ich danke dir für die tollen Einblicke und deine Zeit und bis zum nächsten Mal!

00:13:31: Bis zum nächsten Mal.

00:13:32: Vielen Dank!